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　　回访
 

　　昔日典范遭遇半停运尴尬
 

　　京开高速西侧，南五环内，拥有七百余户业主的宏大北园，坐落在一片社区中。
 

　　走进小区的西门，就能看见左手边的三层立体停车库矗立，正是这座建设于4年前的停车库，让宏大北园在京城小有名气--能容纳60辆机动车的停车库，是京城首座由业主自筹资金定制的立体停车库，曾成为业主自主解决小区停车难的典范，见诸报端。
 

　　据媒体报道，2012年末，深受停车位紧张所困的宏大北园，开始筹措小区停车位重新规划，将原有绿地空间进行改造的同时，也通过“谁集资、谁使用”的方式建设立体停车库。愿意参与的业主，需要缴付2.2万元的车库建设成本，再每年上缴600元的管理费，便可以使用立体停车库。
 

　　而按照彼时的约定，参与集资的业主，将拥有22年的车库使用权。2013年，立体车库建成投入使用。
 

　　然而4年时间过去，昔日的“典范之作”略显斑驳，用于牵引、固定车辆的钢索已有锈蚀的痕迹。设计为三层的车库，上面两层空空荡荡，可以看到一个悬空的车位已损坏倾斜。
 

　　“车库现在有一些故障，也出现过掉车的事故，由于没能及时地维保，我们就把坏的部分先停了。”北京宏大凯盛物业管理有限公司总经理、宏大北园停车场负责人张凯介绍，立体停车库部分停运的状态，已经维持了一段时间。而到底应该谁来对车库进行维修，小区物业与车库业主之间，存在一些观点分歧。
 

　　“立体停车库是业主自筹资金建设的，坏了当然由这些业主出钱修。物业能起到的作用，只是帮助联系厂家，做协调工作。换句话说，这60个车位只服务了小区十分之一不到的业主，不应该由所有业主承担这笔维修费用。”张凯表示，作为特种设备，立体停车库建成后需要专人定期维护，更换部件、聘请管理者，均需要一定成本，而业主缴纳的600元管理费，连日常运营都很难覆盖，“60个车位一年才不到4万块钱，你觉得够么？”
 

　　与此同时，立体停车库的维保还遭遇另一层尴尬--承建停车库的厂家，如今已经破产，“保修”自然成了一句空话。物业曾对立体停车库的修理进行过询价，修理费高达17万元，这一价格业主无法接受。由于双方无法达成一致，宏大北园物业也停止向业主收取管理费。
 

　　“由于没有前车之鉴，所以在施工的时候没有强有力的监督，而且和停车公司及业主签署合同的时候，责权利没有明确，才导致后续维保、保险等出了问题，很难找到责任人。” 物业管理专家路军港，曾是宏大北园停车位改革的推动者，也是立体停车库的建设主导者，如今回顾车库的建设，他坦言存在诸多缺憾，“而且出问题时我们业委会已经到期，新的业委会迟迟未能成立。在这个期间，给业主及停车公司造成不同程度的损失及困惑。”
 

　　难点
 

　　成本高分配难引质疑
 

　　“现在我们提出的方案，不是修理，而是重建。在保证原有60位业主使用的前提下，建设更大的停车库。”张凯表示，由于存在诸多矛盾，修理停车库已不现实。2017年，物业将在地方政府的帮助下，推动停车库的重建工作，也希望能得到业主的支持。
 

　　“之所以要扩建，确实也有成本考虑，毕竟投入几百万，仅靠每年的管理费无法回收成本。我们希望能使用差异化收费的方式，之前的业主少交一点，新业主多一点。”张凯介绍，在物业的设想中，新建停车库后将提高管理费的收取，同时规范停车库的备案、维保乃至相关保险，“有了之前的经验，我们就能规避很多问题。维保跟上了，车库就不会因为小问题积累成大问题。”
 

　　“停车库跟咱们平时楼里的电梯一样，光建好不行，必须有专业人员来维护，部分易损件要定期更换，才能保证正常运营。”金诺信停车服务有限公司经理曲轶明曾负责丰台区正邦嘉园小区立体停车库的管理工作，在他看来，业主对于立体停车库的需求显而易见，如何能让车库长期稳定运营，才是问题的关键所在。
 

　　正邦嘉园小区位于地铁5号线刘家窑站东南侧，三座五层高的立体停车库，坐落在小区南侧。正邦嘉园停车库工作人员表示，停车库分为业主购买和租赁两种形式，自建设至今，停车库已运行十年之久，如今这座拥有200个车位的停车库，不仅对小区业主开放，也有部分临时停车位供周边居民使用。
 

　　据小区业主回忆，初购买时，每个车位的售价约为4至5万元，此外，每年还需再缴纳1000元管理费。这一售价公布时，不少业主觉得过于昂贵，而停车库运营方给出的解释则是，立体停车库需耗能，也需要专人管理，因此价格比平面停车库略高，亦属于合理范畴。
 

　　据了解，按照市面报价，建设一座普通的升降横移式立体停车库，平均每个车位的建设成本约三万元，在正常运营的情况下，使用寿命可达20年。以此计算，平均车位的年成本约为1500元。
 

　　不过，立体停车库还需要缴纳一笔运营费，报价通常为每年1000至2000元。
 

　　“如果是一年几百还能理解，再多的话，跟平面停车库没什么区别了，等于交了两份钱。何况前期交的几万块，也只是使用权，不是产权。”业主陈先生的质疑，代表着许多业主的顾虑，也成为阻碍立体停车库建设的重要因素。
 

　　与此同时，立体停车库的使用也有局限性，如过长、过高、过重的车辆，均无法进入车库。
 

　　“立体停车库是能解决空间问题，但没有想象中好使，比如我家的两辆车，全都升不上去，结果付了钱，没法用。”业主赵先生的小区位于西城区，小区内平面车位与立体车库处于混用状态，业主只需缴纳车位费，就能进入小区，车位分配则使用“先到先得”的规则。
 

　　然而赵先生家的两辆SUV，均因超重无法进入立体车库，平面车位又总有车辆占用，导致赵先生常常只能把车停在小区外：“我跟小区物业反映过，能不能让小车先上立体车库，但人家说管不了。”
 

　　车位建设需专业机构参与
 

　　“如果立体车库和地面进行选择，我想大家都会选择地面。但我们应该考虑到，摆在业主面前的选择，不是立体车库和平面车位，而是立体车库和没有车位。”路军港坦言，立体停车库的建设，只是小区缺少车位的一种解决方法，并非优选择。对于业主的质疑，他建议车库建设之前，厂家、委托方、业主签署合同要明确责权利：“其中，业主应该承担承建的费用，物业应该承担维护保养及保险的费用，业主的停车管理费则要给物业。”
 

　　“运营费用是必须要有的，毕竟维保需要专人做，就好比电梯维修也需要业主出钱对不对。” 曲轶明表示，作为特种设备，一般物业并没有能力去运营立体停车库，这也造成许多小区的立体停车库“建完既废”，因此建议业主委托专业机构对车库进行运营：“以我们的经验，只要管理得好，业主是很欢迎立体停车库的。”
 

　　曲轶明介绍，相对于没有保障的路侧停车，正常运营的立体停车库，还会对车库及车辆投保，如果车库内发生事故，可以按照正常途径进行理赔。
 

　　与此同时，路军港建议，除了成本与运营，小区立体停车库如何分配，也应在车库建设伊始就考虑好。
 

　　“小区建设立体停车库，除需要一定的场地外。首先应该成立业委会，并得到业主大会的授权。”路军港建议，如业主自筹资金建设车库，可以使用“谁出资谁占用”的原则，但在一定时间后，立体停车库的使用权应归还业主大会所有，进行重新分配。