停车场建设当实现产业化 如何保障资本回报
- 来源：中国安防展览网整理 作者：李建妃
- 2015/9/10 9:45:5436853
导则共22条，其中几点值得注意：
明确两件事，一是我国停车设施供应主体——也就是在具备建设条件、存在供需缺口的地区，规划建设城市公共停车场。形成以配建停车设施为主，公共停车为辅，路内停车为补充的停车供应体系，同时应按照有关标准配建电动汽车的充电设施。
二则规划人口规模大于50万人的城市，机动车停车位供给总量宜控制在机动车保有量的1.1至1.3倍之间；规划人口规模小于50万人的城市，该比例宜控制在1.1至1.5倍之间。
还有一点值得注意的是，《导则》明确要改善停车产业环境，吸引社会资本参与。逐步缩小政府定价范围，全面放开社会资本全额投资新建停车设施的收费。对政府和社会资本合作建设停车设施，由投资者按协议确定收费标准。
我国停车场产业现状，高不一定
就目前停车场状况而言，以广州天河区天河北部分小区车位为例，小区车位并不出卖，一个月交一次钱，500/月为均价，虽然车位是固定的，但也是到时间占位，没有空位就算是该小区业主也只能去其他不会被贴条的地方停车。
而在号称全国“贵停车费”的上海，一个有趣的现象：露天停车位业主每月交的钱可能只要40元/月，但也可能800-900元/月，不过统一的特点就是：要抢。当然大部分的地下停车位早就没有了，抢的多数是露天停车位。有上海市民所在的小区竣工已15年，产权共70年，单个车位售价20万元。这意味着未来55年每月的停车费用为303元，还不包括车位管理费，“但目前小区地下车位的月租金也只有300元”。而上海地面停车位和地下停车位的地区价格差异不大，地上租金每月约80元，一年960元左右；地下停车位，月租金约160元。
上海市物业管理行业协会秘书长许玉彪表示，物业主要负责小区的车位管理，车位租金根据不同区域有指导价格，但车位产权属于开发商，卖不卖、怎么卖由开发商决定。但据自媒体邦地产称，也有不少开发商觉得委屈：上海的停车管理价格，是由规划、建设、市政工程、公安交通、房地、财政、价格等等若干部门一起审核决定的，轮不到他们说了算。
事实真如开发商所言吗？其实，停车位已普遍成为开发商的一棵摇钱树，尽管车位被限定必须本小区人士购买且实行政府指导价后，车位投资一直不被看好，但根据供求关系越来越不均衡，早期进入的基本都尝到了甜头，后期需求也也丝毫不会减少。
那么，这次规定中鼓励的民间资本进入立体停车场是不是大有可为？以广州临江大道一处办公物业为例，2003年投入建成的立体停车场，3-4年左右便已回本，整个停车场的年利润率在20%~30%，比住宅普遍要高。但民间资本在建立停车场上并不热情，据北京大岳咨询有限公司总经理金永祥介绍，多地方在吸引社会资本方面存在明显的政策缺口，一是停车场建设用地问题，较高的土地成本增加企业投资风险，投资回收期长；二是特许经营的相关政策缺口，主要表现在定价机制、配套商业特许、税收优惠等问题。
那么在新《导则》的指导下，停车场产业又当如何发展呢？
首先，需完善并细化相关政策，支持产业化发展。产权问题、审批流程长、土地使用费高等是制约社会资本进入的主要因素，尤其是土地使用费成本是整个停车场建设和运营的主要成本。目前很多发达国家和地区在停车产业发展初期，都出台了相应的土地优惠政策来吸引投资。因此，为推进停车产业化，建议政府在停车场产权、场地审批、土地使用费用、贷款、税费等方面，推出相关的优惠政策。政府须明确停车用地作为基础设施用地来使用，出台土地出让优惠政策。
第二，加强相关法律法规建设和监管能力建设。目前很多城市停车场建设缺少规划，加上涉及多个监管部门，导致停车资源分散且管理混乱，这也是难以吸引社会资本的一个原因。此外，由于监管不到位，很多消费者图方便，更愿意选择路边停车，这种乱停车现象使很多既有公共停车场使用率甚至不足一半，停车场盈利难以保障，从而影响了社会资本投资建设公共停车场的热情。而国外一些发达城市，对违章停车都规定了明确的处罚办法和高额罚金，路边随意停车比停在公共停车场要贵得多，而且监管到位。因此，要解决这些问题，必须出台与停车场地相关的法律法规，协调停车场的规范建设和管理，同时提升监管能力，严格规范和约束城市乱停车现象。
第三，放开停车费价格管制。对于政府定价引起的资本回报不足问题，从根本上来说还是要放开停车费的价格管制，使停车费能够体现不同区位的空间价值。如果停车位市场一直低价运行，在利润的驱使下，社会资本必然会迟疑不前。因此，需要通过放开停车场收费，用竞争盘活停车位市场。当然，如何平衡停车费的价格，让其既能够使投资者盈利，又能够在消费者可接受范围之内，是一个需要好好研究的问题，否则难免会顾此失彼。此外，在放开价格的过程中，政府需做好监管工作，防止价格体系混乱，损害消费者权益。
停车产业化是一个系统工程，要想利用城市空间资源，吸引更多社会资本进入，政府的统筹安排*。当然，在这个过程中政府需要逐步让位于市场，逐步提升市场的议价能力，以实现停车资源建设的有效性和科学性，终形成停车产业化。（本文根据住建部、中国社会科学网、中财网信息整理）
相关资料下载：
城市停车设施规划导则.pdf